Tôi khẳng định là có. Vì chẳng phải đọc thông tin trên báo chí mà là thực tế khi tiếp xúc với nhiều người, qua chia sẻ thì rất nhiều trường hợp đều giống nhau, đó là qua tích luỹ như bán bất động sản hoặc lý do khác mà đang cầm tiền trong tay, nhưng tình hình hiện nay để không thì không ổn, hoặc đầu tư vàng, đầu tư chứng khoán, các lĩnh vực khác hay phần nhiều sự chú ý là đầu tư vào bất động sản nói chung và nhà ở thổ cư nói riêng.
Tại sao lại là nhà ở thổ cư, vì nhu cầu nhiều, tính bền vững cao, thanh khoản cũng nhanh hơn.
Ngoài nhu cầu nhà ở thì việc đầu tư vào bất động sản ngoài các nhà đâu tư chuyên nghiệp thì phần đa là muốn giữ tiền, ngoài việc giá trị bất động sản tăng và thì cũng nhiều người chú ý đến việc nhà dòng tiền, việc này đã có bài tôi nói về nhà dòng tiền, mọi người có thể đọc lại: http://trongkhuong.com/tan-man-ve-nha-dong-tien/
Nay tôi nói về việc nhà đất tăng cao trong thời gian qua, tôi tổng hợp vài ý theo một cách nhìn riêng:
– Giá xây dựng cơ bản mặc dù tăng không nhiều nhưng cũng có góp phần, chưa kể nếu tự xây, không tối ưu được chi phí thì cũng đội khá lớn, đơn giá so với thời điểm cách đây 6,7 năm. Chắc chỉ vào khoảng 10-15%. Ví dụ đơn giá bê tông vẫn vậy, thép cũng không tăng quá 10%, thậm chí còn giảm khoảng 20-30% so với (19-20k/1kg) giai đoạn 2020-2021. Nhưng đó là con số dự kiến, thực tế khác xa.
– Việc thổi giá chung cư, nhà đất hiện tại do nhiều yếu tố ví dụ như tâm lý sở hữu bds, lãi suất bank giảm—>dòng tiền lại đổ vào đầu cơ, ôm, gom hàng và tạo nên cơn sốt giá.
– Yếu tố thao túng cố tình tạo ra khan hàng là do các chủ đầu tư đã hết tiền cộng do vay nợ bank quá nhiều, nợ trái phiếu không có vốn làm dự án mới. Việc thổi giá sẽ tăng giá trị tài sản thế chấp cho Bank. Nên tất cả lãi bank, trái phiếu, thuế đất đều sẽ tính lên đầu của người mua. Nhưng nó là con dao 2 lưỡi vì không thoát được hàng, mất thanh khoản hoàn toàn.
– Một số chủ đầu dự án nước ngoài nguồn vốn mạnh được hưởng lợi từ cơn sóng này, họ đồng loạt tăng giá theo, ví dụ như Gamuda City, trong vòng 5,6 tháng dù dự án đang xin phép xd đã điều chỉnh giá từ 40 triệu lên 60 triệu 1 m2 —>tăng 30%, điều này là phi lý.
– Nhà nước muốn cứu bank nên không để bds sập, vì tín dụng bank chủ yếu đổ vào bds. Nhưng việc giãn nợ, cho vay tín dụng để chủ đầu tư đảo nợ như hiện tại chỉ là quả boom nợ và bóng phình to ra nhất là việc tăng lãi suất và tiến tới là thả nổi để thay đổi tỷ giá với USD.
– Việc chiết khấu cao, vay không lãi 2,3 năm đầu ( khoảng 20%-30% giá trị bất động sản so với vay lãi bank) tặng xe, voucher…tổng lại đều là thổi giá, tạo lập 1 mặt bằng giá mới. Vì những cái ưu đãi này đều được tính hết vào giá nhà. Mọi người đều biết ai cầm đầu.
– Thiết nghĩ kết cục sẽ lại giống với Trung Quốc, vì giá bất động sản tăng không phù hợp với thu nhập người lao động VN, ví dụ cách đây vài năm bạn làm 10 năm sẽ đủ tiền mua nhà, nhưng giờ phải X2, X3 thời gian. Nghĩa là giá cơ hội sở hữu nhà ở đối với người dân ngày càng xa hoặc phải chấp nhận mua với giá cao hơn, tâm lý chờ giảm thì cũng là con dao hai lưỡi, vì theo dòng lịch sử thì chỉ có chững thời gian rồi lại tăng chứ có mấy khi giảm.
Đây là 1 số những nhìn nhận của riêng, điều này không của riêng rôi mà của nhiều người, hiện tại đang là cuộc chiến của người bán và người mua, nhưng bạn là người mua bạn có quyền chủ động vì bạn có tiền, người bán nếu bán đắt, vượt quá giá trị thực bạn có quyền từ chối, họ lại bị áp lực trả lãi vay, họ sẽ không thể gồng được lâu khi mất thanh khoản như hiện tại các nhà đầu tư cũng đang bị chôn vốn, không thể tái đầu cơ, đầu tư được. Tuy nhiên cũng có một bộ phận rất giầu, bạn để ý sẽ thấy, họ bán cũng được mà không bán cũng chẳng sao, điều này do phân hoá giàu nghèo trong xã hội ngày càng lớn.
Một điểm mà rất có thể sẽ làm thay đổi tình hình, đó là việc đưa các Luật có liên quan đến đất đai, bất động sản vào sớm hơn dự định cho thấy tính cấp thiết của lĩnh vực bất động sản và quyết tâm cao của nhà nước và ở mọi lĩnh vực kinh tế thì nhà nước luôn là chủ thể có tính quyết định cả.
Nếu cứ để mặc thị trường méo mó như hiện nay, nhà nước cũng đã nhận ra được tình trạng “ngáo giá” vượt xa quá thu nhập của người lao động thì các động thái trên sẽ có tác động kìm hãm thậm chí sẽ quay đầu xu hướng giá.
Yếu tố tác động trực tiếp đó là tạo nguồn cung thông qua việc khơi thông dòng chảy pháp lý cho các dự án, giảm thời gian chờ cũng chính là giảm giá thành sản phẩm ( trong đó chi phí thủ tục, lãi vay) chiếm tỷ trọng khá cao. Đối với các dự án chây ì sẽ thu lại quyền SD đất tạo nên một phần quỹ đất cho các dự án ( ví dụ như phần đất thuộc Nhà máy thuốc lá Thăng Long sẽ được quy hoạch làm khu đô thị…), tuy nhiên trong nội đô đào đâu ra đất nữa mà đòi xây mới, tiền 3 năm trước nó khác, 3 năm trước làm tháng 30 tr thấy to giờ 30tr cảm giác chỉ bằng 25tr ngày ấy, tất cả là do lạm phát thôi, bản chất là tiền mất giá nên mọi loại tài sản mới tăng.
…Có thời gian tôi tổng hợp và viết thêm, chúc anh chị mua được nhà phù hợp, viết vội chưa sửa, nếu có lỗi chính tả mong mọi người thông cảm!
(Trọng Khương – 10/7/2024)