Tản mạn về nhà dòng tiền

Gần đây nhiều khách hàng hỏi tôi về các căn nhà dòng tiền, cụ thể là họ nhờ tôi tìm cho họ hoặc hỏi những căn tôi bán về nhà thuộc dạng này. Vậy nhà dòng tiền là gì?

Nhà dòng tiền nói riêng hay bất động sản dòng tiền nói chung là loại đầu tư mà bạn sẽ nhận được thu nhập thường xuyên theo chu kỳ tháng, quý hoặc năm từ việc cho thuê. Dòng tiền vào là số tiền bạn thu được định kỳ, trong khi dòng tiền ra là số tiền bạn chi cho các chi phí định kỳ. Nếu dòng tiền vào lớn hơn các chi phí định kỳ bạn phải chi trả để duy trì, bất động sản sẽ mang lại lợi nhuận. Hiện nay, đầu tư vào bất động sản dòng tiền là một trong những cách an toàn và bền vững nhất để tạo ra nguồn thu nhập đáng tin cậy và đảm bảo lợi tức đầu tư.

Hình thức đầu tư bất động sản dòng tiền thì có nhiều, như: Thuê và cho thuê, Xây cho thuê, Mua cho thuê, Những mô hình kinh doanh bất động sản dòng tiền cũng có nhiều, bao gồm: Cho thuê căn hộ chung cư, căn hộ thổ cư/ Cho thuê phòng nhà nghỉ, khách sạn, homestay, biệt thự nghỉ dưỡng, farmstay/ Cho thuê cửa hàng kinh doanh và văn phòng/ Cho thuê tòa công ty, tòa chung cư,…

Việc bất động sản dòng tiền thu hút nhà đầu tư do có rất nhiều ưu điểm: Lợi tức thu về đều đặn,  Nhu cầu thị trường lớn, Tính ổn định cao, Thích hợp với đa dạng nhóm nhà đầu tư. Tuy nhiên bất động sản dòng tiền cũng có những điểm cần lưu ý như chi phí khấu hao tài sản, tính cạnh tranh và cả yếu tố như nhiều cản trở với nhà đầu tư thiếu kiến thức.

Có rất nhiều vấn đề, nhưng một trong những điều mà nhà đầu tư quan tâm là Tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư.

Tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư (Cash-on-Cash Return) là một công thức thu được từ khoản tiền đầu tư vào một tài sản, sử dụng trong các giao dịch bất động sản. Nói đơn giản, tỷ lệ này đo lường lợi tức hàng năm mà nhà đầu tư nhân được từ tài sản đầu tư, bao gồm các khoản vay và lãi thế chấp phải thanh toán. Xác định tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư lý tưởng cần phụ thuộc vào một số yếu tố như khoản vay và tình trạng hiện tại của thị trường. Một bất động sản đầu tư có tỷ lệ lý tưởng đồng nghĩa với việc các nhà đầu tư có khả năng sẽ kiếm được nguồn thu nhập hấp dẫn.

Công thức:  Tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư = Dòng tiền trước thuế hàng năm / Tổng số tiền đầu tư

Ví dụ: Giá mua của bất động sản là 3 tỷ. Nhà đầu tư trả trước 750 triệu và vay số tiền còn lại. Khi tính tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư, chỉ tính số tiền mặt mà thanh toán ngay lập tức. Phí bảo hiểm và phí sửa chữa là 50 triệu. Thu nhập hàng năm là 360 triệu. Số tiền mà nhà đầu tư phải thanh toán cho khoản vay thế chấp hàng năm là 180 triệu. Chi phí duy trì là 90 triệu.

=>Tổng tiền mặt đầu tư = 750 + 50 = 800 triệu.

=> Dòng tiền hàng năm trước thuế = 360 – (90 + 180 ) = 90 triệu

=> Tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư = 90/800  = 11%

Đây là công thức và cách tính thường hay thấy, tuy nhiên có một điều tôi cần trao đổi thêm.

Tỉ lệ 11% là tỉ lệ rất hiệu quả, nhiều nhà đầu tư chung cư mini họ cân đối để kỳ vọng 10%-12%/năm, lúc bàn giao đến tay người mua khai thác thì được tàm 8-10%/năm coi như trừ hao cũng là một tỉ lệ rất hiệu quả.

tuy nhiên có một thực tế là nhiều căn nhà cũ, thiết kế chưa tối ưu thì để tối ưu chi phí đầu tư, hay tỉ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư thì cần sửa đổi lại bất động sản nói chung hay nhà nói riêng.

Đối với các khách hàng họ đơn thuần chỉ mua giữ tiền, ít hoặc không có nhu cầu xây dựng, sửa đổi quá nhiều thì cũng có vài điểm tôi cần lưu tâm, nếu đủ các điều kiện thì đầu tư coi như thắng lợi:

+ Dòng tiền sinh lời của Bất động sản lớn hơn hoặc bằng lãi gửi tiết kiệm ngân hàng.

+ Với khách mua Bất động sản có vay tiền thì dòng tiền sinh lời từ Bất động sản lớn hơn hoặc bằng lãi gửi tiết kiệm của ngân hàng + tiền lãi phải trả để mua Bất động sản đó.

Vậy tại sao dòng tiền sinh ra từ Bất động sản mỗi tháng từ việc cho thuê chỉ bằng với lãi suất tiệm kiệm mà khách hàng lại chọn mua Bất động sản? Có mấy lý do mà nhiều người thời gian qua họ vẫn chọn:

+ Độ an toàn cao nhất, mua Bất động sản rủi ro là thấp nhất so với việc mua vàng, giữ tiền mặt (lạm phát, giá cả lên xuống thất thường, rủi ro cao).

+ Bất động sản tăng trưởng ổn định theo năm ít nhất từ 15 đến 20%. Chưa kể việc kinh tế lạm phát việc tích trữ tiền mặt (kể cả gửi tiết kiệm), tích trữ vàng, chơi chứng khoán, tiền ảo đều tiềm ẩn rủi ro cao nhất thì Bất động sản lại phát triển ngược lại x2 hoặc x3 với các hạng mục đầu tư trên. Tức là càng lạm phát thì Bất động sản càng tăng mạnh.

Một điều cuối tôi muốn nhắn nhủ tới những khách hàng của tôi khi còn băn khoăn về việc giá cả hiện tại. Nhà đất giờ giá cao hơn một vài năm trước đây, mọi người cứ neo vào giá bán trước đây để so sánh, cứ nói giờ giá cao, tuy nhiên tôi hỏi anh chị điều này, tình hình thị trường hiện nay thì mọi người biết rồi, giả sử căn này năm ngoái 5 tỷ, năm nay vẫn 5 tỷ thì anh chị có đặt câu hỏi tại sao nó lại không tăng không, anh chị có dám mua không. Việc một căn nó tăng giá cao càng chứng tỏ giá trị của căn nhà đó, năm nay nó tăng so với năm ngoái thì không có lý do gì sang năm nó lại không tăng, việc anh chị mua chỉ thời gian nữa thôi trị giá nó tăng thì chứng tỏ đầu tư rất hiệu quả. Tôi định nói ngắn nhưng khó mà nói hết ý chỉ với vài dòng, cũng hơn 12h đêm rồi, tôi chúc anh chị tìm được bất động sản phù hợp với nhu cầu và hiệu quả trong đầu tư!